跳至主要內容
:::

分享網址:
若您有連結此資料內容之需求,請直接複製下述網址

請選取上方網址後,按 Ctrl+C 或按滑鼠右鍵選取複製,即可複製網址。

裁判字號:
最高法院 89 年度台上字第 2452 號民事判決
裁判日期:
民國 89 年 10 月 27 日
裁判案由:
遷讓房屋等
最高法院民事判決               八十九年度台上字第二四五二號   上 訴 人 乙○○   被上訴人 甲○○ 右當事人間請求遷讓房屋等事件,上訴人對於中華民國八十八年六月二十三日台灣高 等法院第二審判決(八十八年度上字第二二三號),提起上訴,本院判決如左: 主 文 原判決關於駁回上訴人就給付損害金部分之上訴及該訴訟費用部分廢棄,發回台灣高 等法院。 其他上訴駁回。 第三審訴訟費用,關於駁回上訴部分,由上訴人負擔。 理 由 本件被上訴人主張,伊與第一審共同被告王德志於民國八十六年四月七日簽立租賃契 約,約定將伊所有坐落台北市○○○路○段五五巷四號一樓及地下室之房屋(下稱系 爭房屋)出租與王德志,每月租金新台幣(下同)七萬五千元,租期為一年,至八十 七年五月十九日屆滿,租期屆滿後如不交還房屋,則自租期屆滿之日起房租一倍計 付違約金。王德志於租期屆滿後,違約至今不遷讓返還系爭房屋,依約定王德志自應 給付伊自租期屆滿之翌日即八十七年五月二十日起按月支付伊房租一倍之違約金;且 王德志未經伊同意,違法將該屋轉租於上訴人及第一審共同被告陳文賢及惠將有限公 司(下稱惠將公司)開設新太郎日本料理店,等共同侵害伊對於系爭房屋之使用受 益權,伊得依所有物返還請求權,請求上訴人與王德志等連帶將上開房地遷讓返還與 伊;並依共同侵權行為、不當得利之規定,請求上訴人與王德志等連帶給付伊自八十 七年五月二十日起至返還系爭房屋之日止,按月十五萬元(第一審判命王德志、惠將 公司與上訴人遷讓返還系爭房屋,命上訴人、惠將公司自八十七年十一月七日起按月 連帶給付十五萬元,命王德志自八十七年十一月七日起按月給付十五萬元,惠將公司 應向台北市建設局辦理營業地址遷離系爭房屋,駁回被上訴人其餘之訴;被上訴人、 王德志、惠將公司對各自所受第一審敗訴部分之判決,並未聲明不服)。 上訴人則以:被上訴人明知王德志承租系爭房屋係作為與他人合夥經營日本料理店使 用,故有租期不以一年為限之合意,王德志亦無未經被上訴人同意將系爭房屋轉租與 伊及陳文賢之情事;王德志與被上訴人之租期雖已屆滿,然伊與被上訴人間已有繼續 維持租賃關係之合意,並由被上訴人之父林深彥代收一個月租金七萬五千元,被上訴 人既於租賃契約期限屆滿後,仍繼續收取租金,以默示更新租賃契約,應視為以不定 期限繼續契約等語。資為抗辯。 原審以:被上訴人為系爭房屋之所有人,於八十六年四月七日與王德志訂定租賃契約 ,將上開房屋出租與王德志,約定:「租賃期限自八十六年五月二十日起至八十七年 五月十九日止一年」、「每月租金七萬五千元,每月二十日以前繳納。」、「未經甲 方(被上訴人)同意,乙方(王德志)不得將房屋全部或一部轉租、出借、頂讓,或 以其他方式變相方法由他人使用房屋。」、「乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋 ,自終止租約或租賃期滿之翌日起,乙方應支付按房屋租金一倍計算之違約金」(租 賃契約第二條、第三條、第四條第二項、第六條第二項);又王德志除交付三十萬元 押租金外,並分別於八十六年五月十日、十一月十七日二次各開六張支票交被上訴人 作為租金;而王德志於租期屆滿後並未與被上訴人續訂租賃契約,系爭房屋現由上訴 人占有使用經營惠將公司所屬新太郎日本料理店(店屬惠將公司所有,而該日本料理 店之代表董事為陳文賢,王德志為股東)。系爭房屋自八十二年起至八十七年間由被 上訴人分別與訴外人謝淑月、林宗賢以及王德志訂定租約;訴外人林深彥(被上訴人 之父)於八十七年五月二十日曾至民生東路四段一五巷一四號二樓辦公室,辦公室內 之會計小姐給付七萬五千元與林深彥,林深彥於八十七年六月二日將上開收取之款項 退還王德志,上訴人復以王德志之名義將該七萬五千元交與被上訴人,被上訴人則以 違約金之名義收取該筆款項等事實,為兩造不爭,並有土地建物登記簿謄本、公證 租約、存證信函、公司抄錄資料、票據託收及存款明細表可稽。玆被上訴人以租期業 已屆滿,上訴人無權占有系爭房屋,而依物上請求權請求遷讓返還系爭房屋;上訴人 則辯稱:伊與被上訴人已有繼續維持租賃關係之合意,故其占有為有權占有云云,兩 造情詞各執。經查:(一)上訴人雖謂:伊已與被上訴人達成租賃之合意,繼續承租 系爭房屋開設惠將公司所屬之新太郎日本料理店,並已交付租金與林深彥云云;被 上訴人否認之。雖林深彥於八十七年五月二十日固曾至民生東路四段五五巷一四號二 樓收取七萬五千元。然被上訴人主張:當日伊僅授權林深彥至系爭房屋處理收回系爭 租賃房屋之事宜,林深彥因誤認會計小姐所交付之款項為租約到期前所欠之租金而收 取之,後發現錯誤,即於八十七年六月二日函覆王德志表明雙方已無租賃關係存在 ,因誤認七萬五千元為前所欠租金而收取,並將該款返還與王德志云云,有存證信函 影本可證。按所謂租賃,是當事人約定,一方以物租與他方使用、收益,他方支付 租金之契約。縱林深彥有權代理被上訴人收取租金,然其代理之權限亦僅限於收取租 金,而不及於訂定租賃契約,原租約之承租人既為王德志,上訴人,故自不能以 訴外人林深彥收取七萬五千元,即謂兩造成立租賃契約。(二)王德志業陳稱:租賃 契約到期前,曾以電話與被上訴人聯絡,然被上訴人對租金有異議云云,顯見雙方對 於租賃契約之成立並無合意。上訴人雖主張:林深彥前曾至上開地點收取租金云云, 並提出支出證明單為證據方法,然觀該證明單,林深彥所收取者為八十六年十一月二 十日至八十七年四月二十日之租金,係在王德志承租系爭房屋期間,而該地點係王德 志與被上訴人間公證租約上所留存之地址,在林深彥主觀上所收取者當係王德志之租 金,故嗣後亦將該筆款項返還與王德志,而非上訴人。且該款項如屬上訴人交付與被 上訴人之租金,理應由上訴人以自己之名義告知被上訴人表示兩造已成立租賃契約, 被上訴人不應將該款退回,然上訴人卻以王德志之名義退回;被上訴人與王德志間有 關租金之給付方式,係由王德志簽發六張支票,惟上訴人稱其僅交付一個月之租金, 復與被上訴人之前收取租金之方式不符。(三)民法第四百五十一條所謂租賃期限屆 滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期 限繼續契約,係指當事人間本有定期租賃關係存在為前提,本件兩造間原來並無租賃 關係存在,自無民法第四百五十一條之用。上訴人辯稱:被上訴人於租賃關係消滅 後復收取租金,應認兩造之租賃契約已成為不定期限繼續租賃云云,並不足採。王德 志應返還租賃物即系爭房屋,已經第一審判決確定,上訴人不能證明其占有系爭房屋 有何正當權源,被上訴人行使所有物返還請求權,請求上訴人遷讓返還系爭房屋,於 法有據。復按數人共同不法侵害他人之權利者,連帶負損害賠償責任;無法律上原因 而受利益,致他人受損害者,應返還其利益,民法第一百八十五條第一項、第一百七 十九條定有明文。又無權占有他人房屋,可能獲得相當於租金之利益;再土地法第九 十七條第一項固規定:「城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價額 年息百分之十為限。」,旨在限制城市地方房屋租金,防止屋主趁勢哄抬租金,造成 平民租屋居住負擔,用以保護經濟上弱者,該條所稱「房屋」,係指供住宅用之房屋 而言。而營業用房屋,其土地之使用位置與營業本身所帶來之特殊利益與一般住屋有 別,應不受土地法第九十七條租金最高額之限制。系爭房屋坐落於台北市○○○路○ 段,為七層商業用之大樓,「上訴人」承租系爭房屋,亦在此開設公司經營商業,有 建物登記簿謄本附卷可稽,依前述理由,其租金自不應受土地法第九十七條之限制。 上訴人既共同占有系爭房屋,均為被上訴人所生損害之共同原因,有行為關連共同性 ,成立共同侵權行為,則被上訴人依民法第一百八十四條、第一百八十五條請求上訴 人(與惠將公司)連帶給付自八十七年十一月七日起至遷讓返還系爭房屋之日止,按 月十五萬元之損害金,為有理由,應予准許。惟上訴人、惠將公司給付損害金之義務 ,與王德志給付違約金之義務(第一審判令王德志自八十七年十一月七日起至遷讓返 還系爭房屋之日止,按月給付租金二倍即十五萬元之違約金確定),為本於個別發生 原因,對債權人各負全部給付之義務,王德志與上訴人及惠將公司等之給付義務為不 真正連帶關係。因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決,駁回上訴人之上訴。 關於上訴駁回(命上訴人遷讓房屋)部分: 原審以上開理由,而為上訴人敗訴之判決,經核於法尚無違誤。上訴論旨,徒就原審 取捨證據、認定事實之職權行使,指摘原判決關此部分不當,求予廢棄,非有理由。 關於廢棄發回(命上訴人給付損害金)部分: 查被上訴人本於上訴人無權占用系爭房屋之同一事實,依據侵權行為或不當得利之法 律關係,請求上訴人賠償損害或返還不當得利,此種起訴之形態,學者謂之重疊的訴 之合併;訴訟標的雖有數項,而僅有單一之聲明,法院應就原告所主張之數項標的逐 一審判,如其中一項標的之請求為無理由時,仍須就他項標的之請求審判;若認其中 一項請求為有理由,即可為原告勝訴之判決,就他項標的無須更為審判,法院如就數 項標的同時判決,則為法所不許。又關於侵權行為賠償損害之請求權,以受有實際損 害為成立要件,故被害人得請求賠償之金額,應視其所受之損害而定;而依不當得利 之法則請求返還不當得利,則以無法律上之原因而受利益,致他人受有損害為其要件 ,其得請求返還之範圍,應以不當得利受領人所受之利益為度,而非以被害人所受損 害若干為準。故前者以被害人所受之損害定其賠償之金額,後者則以受益人所得利益 為其返還之範圍,二者並不相同。原審以王德志經第一審法院判命其自八十七年十一 月七日起按月給付租金二倍即十五萬元之違約金確定,並上訴人應與王德志、惠將公 司成立共同侵權行為為由,而認被上訴人得依民法第一百八十四條、第一百八十五條 請求上訴人按月給付十五萬元之損害金。惟被上訴人與王德志約定系爭房屋租金為每 月七萬五千元,租賃期滿王德志不交還房屋,自終止租約或租賃期滿之翌日起,應支 付按房屋租金一倍計算之違約金,亦為原審所認定。則被上訴人請求王德志給付十五 萬元,係本於該違約金契約(見一審判決理由欄五、),與被上訴人本於侵權行為賠 償損害之請求權得請求賠償之金額,應視其所受之損害而定,截然有別。原審對被上 訴人因上訴人之無權占有系爭房屋所受之損害為何﹖何以以被上訴人與王德志約定之 租金二倍作為算定標準﹖並未說明其理由,已屬可議。另原審先謂無權占有他人房屋 ,可能獲得相當於租金之利益;再謂土地法第九十七條第一項關於城市地方房屋之租 金限制,旨在限制城市地方房屋租金,用以保護經濟上弱者,該條所稱「房屋」,係 指供住宅用之房屋而言,而營業用房屋,其土地之使用位置與營業本身所帶來之特殊 利益與一般住屋不同,應不受其限制,系爭房屋坐落於台北市○○○路○段,為七層 商業用之大樓,上訴人承租系爭房屋(按:上訴人並非系爭房屋之承租人,原判決似 有誤繕),在此開設公司經營商業,其租金自不應受土地法第九十七條之限制,係就 上訴人占有系爭房屋獲得利益方面為論述。則原審以此作為論斷上訴人應付侵權行為 賠償金額數之引據,揆諸前揭說明,於法亦有未合。上訴論旨,指摘原判決關此部分 不當,求予廢棄,非無理由。 據上論結,本件上訴為一部有理由,一部無理由,依民事訴訟法第四百七十七條第一 項、第四百七十八條第一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條 ,判決如主文。 中 華 民 國 八十九 年 十 月 二十七 日 最高法院民事第三庭 審判長法官 范 秉 閣 法官 朱 建 男 法官 許 澍 林 法官 鄭 玉 山 法官 許 朝 雄 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十九 年 十一 月 十四 日
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142