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裁判字號:
最高法院 108 年度台上字第 426 號民事判決
裁判日期:
民國 109 年 01 月 16 日
裁判案由:
請求返還價金
最高法院民事判決          108年度台上字第426號 上 訴 人 吳明洋 訴訟代理人 甘義平律師上訴 人 廖一昇 訴訟代理人 吳弘鵬律師                  陳妍伊律師 上列當事人間請求返還價金事件,上訴人對於中華民國106年2月 21日臺灣高等法院第二審判決(105年度重上字第643號),提起 上訴,本院判決如下: 主 文 原判決除假執行部分外廢棄,發回臺灣高等法院。 理 由 本件上訴人主張:兩造於民國103年8月29日簽訂不動產買賣合約 書(下稱系爭契約),被上訴人將其所有坐落新北市○○區○○ ○段第442、3地號土地(下稱系爭土地),以總價新臺幣(下同 )1,248萬元出售予伊,於103年11月28日合意變更總價為1,10 0萬元,伊已給付924萬8,000元,被上訴人業將系爭土地移轉登 記並交付予伊。伊購買系爭土地係為建置冷凍庫,簽約前被上訴 人一再保證系爭土地可以建築且面臨道路,系爭土地位處新北 市禁限建管制區(下稱限建區),不得建築,且與道路之間尚有 同地段第442- 4地號土地,並未臨路,伊係受被上訴人詐欺買受 系爭土地,且系爭土地與被上訴人保證之內容不符,顯有瑕疵, 伊已依民法第92條第1項前段及於原審追加同法第88條規定,撤 銷買賣系爭土地之意思表示,及依同法第226條、第227條第1項 、第256條、第359條規定,解除系爭契約,自得依同法第179條 或第259條第1款規定,請求被上訴人返還924萬8,000元價金。又 系爭土地不能建築又未臨路,市價僅89萬5,800元,倘認系爭契 約仍存在,伊得依民法第359條但書之規定請求減少價金,被上 訴人應返還伊溢付之價金835萬2,200元等情,先位聲明,求為命 被上訴人給付924萬8,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止,年息5%計算之利息;備位聲明,求為命被上訴人給付835 萬2,200元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息5%計 算利息之判決。 被上訴人則以:上訴人向伊購買系爭土地時,從未提及將供建築 使用,系爭土地位於限建區內,經由網路查詢即知,伊未隱瞞。 上訴人於系爭土地辦理移轉登記完畢後,於103年10月10 日委 請訴外人張邦興建築師事務所辦理都市農牧用地做農業設施申 請溫室「花卉」使用經營計畫,並向新北市政府提出袋地通行權 之申請,且提供系爭土地設定擔保,申辦現金貸款,可見上訴人 早知系爭土地屬未臨路之農地,不可能供其蓋冷凍庫使用,其無 受詐欺或意思表示錯誤情事。伊未保證系爭土地可供建築或面臨 道路,系爭土地無物之瑕疵存在,上訴人不得請求減少價金等語 ,資為抗辯。 原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決,駁回其上訴及追加之訴 ,係以:被上訴人於103年8月29日與上訴人簽訂系爭契約,以總 價1,248萬元將系爭土地出售予上訴人,嗣於103年11月28日合意 變更價金為1,100 萬元,上訴人已給付924萬8,000元,被上訴人 已將系爭土地移轉登記並交付予上訴人,為兩造所不爭執。次查 系爭土地與道路間,尚有同段第442- 4地號土地,僅有部分毗鄰 道路,且大部分位處限建區內,僅有北方小部分未在限建區內, 顯見系爭土地多未臨路且無法建築。系爭契約並未約定系爭土地 需臨路且可供建築。依地籍圖顯示,系爭土地有小部分臨路,北 邊小部分並未劃入限建區,該地籍圖業經證人即承辦之代書陳秉 政於簽約時交付上訴人閱覽;土地登記簿謄本記載系爭土地為山 坡地保育區之農牧用地,上訴人於購買系爭土地前可查得該公開 資料;簽約前陪同上訴人勘查系爭土地之證人何鴻,雖聽聞被上 訴人向上訴人表示系爭土地臨路可供建築,但其已告知上訴人系 爭土地可能無法建築,上訴人對此應有認識;系爭土地既仍有少 部分毗鄰道路或未劃入限建區內,則被上訴人所稱臨路可供建築 等語,未必均為虛言。縱被上訴人誇稱附近菜園土地為其所有, 系爭土地臨路並可供建築云云,然上訴人於購買前應可自行查證 ,簽約時亦可由地籍圖上看出系爭土地大部分與道路間另有他筆 土地間隔,且一般通常智識程度之人,亦可判斷系爭土地是否臨 路、可否供建築使用,難認被上訴人故意施用詐術,使上訴人陷 於錯誤,而訂立系爭契約。簽約當時上訴人並未特別要求系爭土 地要臨路可建冷凍庫,陳秉政亦不知悉系爭土地是否臨路、可否 建築,經陳秉政證實。上訴人閱覽地籍圖後既仍願意買受,自難 認被上訴人以保證系爭土地臨路可供建築之事詐欺上訴人,致其 陷於錯誤而購買系爭土地。證人蕭慧心、郭采潔及上訴人之子吳 俊杰、吳俊億均證稱,被上訴人向上訴人佯稱系爭土地可供建築 且毗鄰道路,雖可證明兩造間有該對話,然蕭慧心對於可以建什 麼,並不清楚;吳俊杰、吳俊億於系爭契約磋商過程並不在現場 ;郭采潔係於簽約後始聽聞該事,均無法證明被上訴人有詐欺之 行為,上訴人自不得撤銷其買受系爭土地之意思表示。故上訴人 主張其已撤銷買賣之意思表示或解除系爭契約,先位依民法第17 9條之規定,請求被上訴人返還924萬8,000 元價金,為無理由, 不應准許。又系爭契約並未記載被上訴人保證系爭土地可供建築 且臨路,且其已辦畢所有權移轉登記,並將系爭土地依現狀交付 上訴人,難認被上訴人未依債之本旨提出給付。況上訴人於簽約 前在土地登記簿謄本上應可看出系爭土地為山坡地保育區之農牧 用地,該土地是否臨路或可供建築,可詳加查證,縱未臨路或無 法建築,未必即為瑕疵。再價金常因當事人主觀判斷等因素而有 差異,無法僅由實價登錄價格或土地公告現值即認系爭契約之價 金遠高於市場行情。故上訴人備位依民法第359 條但書規定主張 減少價金,請求被上訴人返還溢付之價金835萬2,200元,為無理 由,亦不應准許等詞,為其判斷之基礎。 按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念, 或依當事人之決定,認為物應具備之價值、效用或品質而不具備 者,即為物有瑕疵。查證人何鴻、蕭慧心、郭采潔、吳俊杰於事 實審均證稱:被上訴人一再向上訴人表示,系爭土地毗鄰道路且 可供建築各等語;證人吳俊億於事實審亦證稱:被上訴人向上訴 人表示,系爭土地可供建築等語(見原審卷第118 頁以下;第一 審卷第118頁以下、第136至140 頁)。似見上訴人主張:被上訴 人保證系爭土地臨路且可供建築等語,非毫無足採。而系爭土地 與道路間,尚有同地段第442-4 地號土地,僅有部分毗鄰道路, 且大部分位處限建區內,僅有北方小部分未在限建區內,顯見系 爭土地多未臨路且無法建築,為原審認定之事實。果爾,能否謂 被上訴人未保證系爭土地臨路且可供建築,該土地並無瑕疵,被 上訴人毋庸負瑕疵擔保之責任,即滋疑問。原審謂系爭土地並無 瑕疵,進而為上訴人先位之訴不利之判決,自有可議。被上訴人 先位之訴有無理由,既尚待事實審調查審認,則其備位之訴自應 併予廢棄發回。上訴論旨,指摘原判決違背法令,求予廢棄,非 無理由。 據上論結,本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第 478條第2項,判決如主文。 中 華 民 國 109 年 1 月 16 日 最高法院民事第一庭 審判長法官 陳 國 禎 法官 鄭 純 惠 法官 王 金 龍 法官 陳 毓 秀 法官 陳 真 真 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 109 年 2 月 3 日