跳至主要內容
:::

分享網址:
若您有連結此資料內容之需求,請直接複製下述網址

請選取上方網址後,按 Ctrl+C 或按滑鼠右鍵選取複製,即可複製網址。

裁判字號:
臺灣臺北地方法院 107 年訴字第 503 號民事判決
裁判日期:
民國 109 年 01 月 06 日
裁判案由:
返還不當得利
臺灣臺北地方法院民事判決       107年度訴字第503號   原     告 成康華廈管理委員會 法 定 代 理 人 鄧玉立 訴 訟 代 理 人 廖宸和律師 被     告 張秀良         鄭凱錡         林淑月 共同訴訟代理人 張國璽律師         郭大維律師 複 代 理 人 顏心韻律師   上列當事人間請求返還不當得利事件,本院於民國一0八年十二 月十二日言詞辯論終結,判決如下: 主 文 原告之訴及其假執行聲請駁回訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 甲、程序方面: 一、當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者, 訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟 以前當然停止,民事訴訟法第一百七十條固有明文,第一 百六十八條、第一百六十九條第一項及第一百七十條至前條 之規定,於有訴訟代理人時不用之,同法第一百七十三條 前段亦有明定。原告之法定代理人鄧玉立於民國一0七年八 月六日代理權消滅,此觀原告所提臺北市政府都市發展局函 所載任期即明(見卷㈠第一三七頁),惟原告自一0六年十 一月間起訴時起即委任有訴訟代理人廖宸和律師(見調解卷 第七頁委任狀),依前開規定,訴訟程序不當然停止。 二、次訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但有下 列各款情形之一者,不在此限:㈡請求之基礎事實同一者; ㈢擴張或減縮應受判決事項之聲明者;㈦不甚礙被告之防禦 及訴訟之終結者,民事訴訟法第二百五十五條第一項第二、 三、七款規定甚明。本件原告以被告張秀良、鄭凱錡、林淑 月三人無權占用坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○地 號土地上、門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○○○ ○○○○○號一至七樓「成康華廈」社區全體區分所有人共 有之六個戶外平面停車位(張秀良占用編號3、4、6號車 位、鄭凱錡占用編號1、2號車位、林淑月占用編號5號車 位),五年內分別受有相當於租金之不當得利新臺幣(下同 )一百七十五萬一千四百元、一百一十六萬七千六百元、五 十八萬三千八百元,而依民法第一百七十九條規定分別請求 各該被告返還(見調解卷第二頁書狀);於一0七年十一 月十九日按地政機關測量面積變更為請求張秀良返還六百五 十二萬一千零四十六元本息、請求鄭凱錡返還三百六十四萬 零九百六十六元本息、請求林淑月返還一百六十四萬零四百 七十八元本息(見卷㈠第二四三頁書狀),一0八年二月十 八日再變更為請求張秀良返還五百五十八萬六千一百八十七 元本息、請求鄭凱錡返還二百五十六萬二千四百九十二元本 息、請求林淑月返還七十八萬零七百三十五元本息(見卷㈠ 第三五一、三五三頁書狀)。原告前開變更,雖均經被告表 示不同意,惟訴訟標的均相同(民法第一百七十九條)、基 礎事實均同一(即被告無權占用「成康華廈」社區全體區分 所有人共有之戶外空間),僅係依測量結果擴張、減縮應受 判決事項之聲明,無礙被告之防禦及訴訟之終結,於法自無 不合,本院就變更(擴張、減縮)後之訴為裁判合先敘 明。 貳、實體方面: 一、原告部分 (一)訴之聲明: 1被告張秀良應給付原告五百五十八萬六千一百八十七元, 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率百分 之五計算之利息。 2被告鄭凱錡應給付原告二百五十六萬二千四百九十二元, 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率百分 之五計算之利息。 3被告林淑月應給付原告七十八萬零七百三十五元,及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率百分之五計 算之利息。 4願供擔保請准宣告假執行。 (二)原告起訴主張: 1坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○地號土地上、門 牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○○○○○○○○ 號一至七樓「成康華廈」集合住宅社區,於六十九年間起 造完成之初在戶外規劃設置有含六個車位之公共空間,且 未約定由特定住戶專用,應屬「成康華廈社區」之公共設 施,由全體區分所有權人共用而由原告管理、維護。被告 張秀良為建號同段第一一七三號、一一七四號、門牌號碼 臺北市○○區○○街○○○巷○號、十號「成康華廈」區 分所有房屋(下稱本件八、十號房屋)之所有權人,長期 無權占用如附圖即臺北市大安地政事務所一0七年十月二 日土地複丈成果圖(下稱附圖)編號C所示、面積一四三 ‧五三平方公尺之公共空間,被告鄭凱錡為建號同段第一 一七六號、門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○號 「成康華廈」區分所有房屋(下稱本件十二號房屋)之所 有權人,長期無權占用附圖編號E所示、面積六五‧八四 平方公尺之公共空間,被告林淑月為建號同段第一一七一 號、門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○號「成康 華廈」區分所有房屋(下稱本件八號房屋)之所有權人, 長期無權占用如附圖編號G所示、面積二二‧0六平方公 尺之公共空間,均無法律上原因受有相當於租金之不當得 利,致「成康華廈」社區全體區分所有人受有損害。被告 所占用之公共空間坐落臺北市大安區延吉街一三一巷內, 地處商圈、近忠孝東路、捷運國父紀念館站、停車一位難 求,應按土地申報地價年息百分之七計算,自起訴時起回 溯五年,張秀良受有相當於租金之不當得利共五百五十八 萬六千一百八十七元,鄭凱錡受有相當於租金之不當得利 二百五十六萬二千四百九十二元,林淑月受有相當於租金 之不當得利七十八萬零七百三十五元。「成康華廈」社區 之區分所有權人業於一0六年一月十四日經區分所有權人 會議決議授權原告向被告請求,爰依民法第一百七十九條 規定請求被告分別如數返還,並均支付自起訴狀繕本送達 翌日起算之法定利息。 二、被告部分 (一)答辯聲明:原告之訴駁回,如受不利益判決,願供擔保請 准免為假執行。 (二)被告以等並分別無權占用附圖編號C所示、面積一四 三‧五三平方公尺、編號E所示、面積六五‧八四平方公 尺、編號G所示、面積二二‧0六平方公尺之公共空間, 渠等占用該等公共空間係依「成康華廈」社區全體區分所 有權人間之分管契約,自非無法律上原因受有利益。訴外 人陳旭東(即被告張秀良之子)、黃永松(即被告林淑月 之配偶)、郭吳那美、盛其安、盛其寧、曾益、鄧述闐、 丁祖英、張榮明、張榮暉(被告誤載為張榮輝)等十人原 均為中國石油股份有限公司(九十六年二月間更名為臺灣 中油股份有限公司,以下簡稱中油公司)之同仁或同仁家 屬,五十三年間合資購買坐落臺北市松山區興雅段第八七 三之一六七至一七一、一七三至一七六地號共九筆土地, 興建二層樓、享有前後院之獨棟透天房屋,門牌號碼分別 為臺北市○○區○○街○○○巷○○○○○○○○○○○ 號及一三三巷九、十一、十三、十五號,六十七年十二月 十七日前述地主共同提供前開土地與訴外人九康建設股份 有限公司(以下簡稱九康建設公司)訂立合建契約,所興 建而成地下一層、地上七層集合住宅建物,即為領有臺北 市政府工務局六十九使字第一二0五號使用執照之「成康 華廈」大樓;斯時合建契約附件房屋價目表約定地主換取 房屋時,一樓每坪價格為五萬五千元,二至五樓每坪四萬 二千至三千元,六、七樓每坪三萬八千至九千元,地下室 每坪一萬九千元,選取一樓房屋者尚需價購地下室,而「 成康華廈」係作為純住宅房屋使用,一樓非店面設計,一 樓房屋每坪價格高出其他樓層一萬二千元至一萬七千元, 係因一樓住戶尚取得房屋前方公共空間之專用權。使用執 照竣工圖所繪之六個車位,其中編號1、5、6號不但緊 鄰本件十二號、十四號、八號房屋,且編號3、5、6號 車位部分分別占用本件十號、十四號、八號房屋之專有部 分平台,編號5號車位更位在本件十四號房屋大門口,顯 非供全體區分所有權人共用。九康建設公司於「成康華廈 」大樓興建完成取得使用執照後,即增建現存之圍牆,區 隔二樓以上與一樓房屋之出入口,牆上設置寬度不足通行 車輛之小門專供一樓住戶進出使用,自房屋興建完成之日 起,至一0六年間原告提起本件訴訟之日止,其間逾三 十五年之久,並無住戶干涉或提出異議,足見「成康華廈 」全體區分所有權人業已達成「附圖編號C所示、面積一 四三‧五三平方公尺之公共空間供本件八號、十號房屋所 有權人專用,編號E所示、面積六五‧八四平方公尺之公 共空間供本件十二號房屋所有權人專用,編號G所示、面 積二二‧0六平方公尺之公共空間供本件十四號房屋所有 權人專用」之分管契約,該分管契約並為後續繼受「成康 華廈」大樓區分所有權人明知或可得而知,亦應受分管契 約之拘束等語,資為抗辯。 三、原告主張坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○地號土地 上、門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○○○○○○ ○○號一至七樓「成康華廈」集合住宅社區,於六十九年間 起造完成之初在戶外規劃設置有含六個車位等公共空間,被 告張秀良為本件八、十號房屋之所有權人,長期占用如附圖 編號C所示、面積一四三‧五三平方公尺之公共空間,被告 鄭凱錡為本件十二號房屋之所有權人,長期占用附圖編號E 所示、面積六五‧八四平方公尺之公共空間,被告林淑月為 本件八號房屋之所有權人,長期占用附圖編號G所示、面積 二二‧0六平方公尺之公共空間,「成康華廈」社區全體區 分所有權人業於一0六年一月十四日經區分所有權人會議決 議授權原告向被告請求返還相當於租金之不當得利之事實, 業據提出使用執照存根、相片、管理組織報備證明、規約、 區分所有權人會議記錄為證(見調解卷第八至十二頁、卷㈠ 第九七至一三一、二四九頁);關於被告三人分別占用「成 康華廈」公共空間之位置及面積部分,亦經本院會同兩造勘 驗現場並囑託臺北市大安地政事務所到場測量明確,有勘驗 測量筆錄、相片、臺北市大安地政事務所覆函土地複丈成 果圖立卷足憑(見卷㈠第一九五至二二一頁);關於張秀良 、鄭凱錡、林淑月分別為本件八號及十號、十二號、十四號 房屋之所有權人一節,並有建物登記謄本可按(見卷㈠第三 一一至三二一頁),原告前開主張,並均為被告所不爭執, 應信為真實。 但原告主張被告係無權占用前述公共空間,無法律上原因受 有相當於租金之不當得利、致「成康華廈」社區全體區分所 有權人受有損害,自起訴時起回溯五年,張秀良受有利益五 百五十八萬六千一百八十七元,鄭凱錡受有利益二百五十六 萬二千四百九十二元,林淑月受有相當於租金之不當得利七 十八萬零七百三十五元部分,則為被告否認,辯稱:渠等占 用該等公共空間係依「成康華廈」社區全體區分所有權人間 之分管契約,非無法律上原因受有利益等語。 四、茲分述如下: (一)按無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其 利益;雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同,民 法第一百七十九條定有明文。城市地方房屋之租金,以不 超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限;城市房 屋租金之限制,於租用基地建築房屋準用之,土地法第九 十七條第一項、第一百零五條亦有明定;而土地法第九十 七條第一項規定所謂之土地價額,依同法施行法第二十五 條規定,係指法定地價而言,而法定地價依同法第一百四 十八條規定,係指土地所有權人依土地法所申報之地價; 在平均地權條例施行區域,係指土地所有權人於地政機關 舉辦規定地價或重新規定地價時,於公告申報地價期間內 自行申報或依法定標準核計之地價而言,土地所有權人未 於公告期間申報地價者,以公告地價百分之八十為其申報 地價,平均地權條例第十六條前段固有明定。 (二)共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後, 縱將其應有部分讓與第三人,其分割或分管契約,對於受 讓人仍繼續存在;分別共有之各共有人,按其應有部分對 於共有物之全部有使用收益之權,所謂應有部分,係指分 別共有人得行使權利之比例,而非指共有物之特定部分, 因此分別共有之各共有人,得按其應有部分之比例,對於 共有物之全部行使權利,至於共有物未分割前,各共有人 實際上劃定範圍使用共有物者,屬一種分管性質,最高 法院四十八年台上字第一0六五號、五十七年台上字第二 三八七號著有判例闡釋甚明。司法院大法官會議於八十三 年六月三日所為釋字第三四九號解釋係認:最高法院四十 八年台上字第一0六五號判例就維持法律秩序之安定性而 言,固有其必要,惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契 約,亦無可得而知之情形,受讓人仍受讓與人所訂分管契 約之拘束,有使善意第三人受不測損害之虞,與憲法保障 人民財產權之意旨有違,首開判例在此範圍內,嗣後應不 再援用;是最高法院四十八年台上字第一0六五號判例僅 部分不得再援用,在明知或可得而知共有人間就共有物定 有分管特約之情形,縱其中一共有人將其應有部分讓與第 三人,其分管契約對於受讓人仍繼續存在。而所謂「共有 物分管契約」係全體共有人依民法第八百二十條第一項之 規定,就共有物全部或劃定範圍(特定部分)之占有、使 用、收益或管理方法所成立之契約,各共有人依分管契約 就各自分管之部分有單獨占有、使用、收益之權利,各共 有人亦僅能依分管契約就各自分管部分為占有、使用、收 益,而無從再依民法第八百一十八條規定按各自應有部分 對於共有物全部為使用收益;又「共有物分管契約」既為 全體共有人民法第八百二十條第一項規定所訂立之契約, 其終止、變更,應經全體共有人之同意,各共有人不得隨 時終止、變更,在公寓大廈之共有部分,分管契約亦不因 公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約 而失其效力。 (三)本件原告主張自起訴時起回溯五年期間,被告張秀良無法 律上原因受有五百五十八萬六千一百八十七元相當於租金 之利益,被告鄭凱錡無法律上原因受有二百五十六萬二千 四百九十二元相當於租金之利益,被告林淑月無法律上原 因受有相當於租金之利益七十八萬零七百三十五元,無非 以張秀良占用附圖編號C所示、面積一四三‧五三平方公 尺之公共空間,鄭凱錡占用附圖編號E所示、面積六五‧ 八四平方公尺之公共空間,林淑月占用附圖編號G所示、 面積二二‧0六平方公尺之公共空間為論據,被告則以渠 等係依「成康華廈」社區全體區分所有權人間之分管契約 而占用前開公共空間,並非無權占有,非無法律上原因受 有利益置辯。是本件首應審究者,:「成康華廈」社 區全體區分所有權人間是否就「成康華廈」社區一樓四周 公共空間,達成由一樓區分所有權人專用之分管契約?亦 即「成康華廈」社區全體區分所有權人間,是否約定附圖 編號C所示、面積一四三‧五三平方公尺之公共空間供本 件八號、十號房屋所有權人專用,編號E所示、面積六五 ‧八四平方公尺之公共空間供本件十二號房屋所有權人專 用,編號G所示、面積二二‧0六平方公尺之公共空間供 本件十四號房屋所有權人專用?經查: 1被告辯稱訴外人陳旭東(即被告張秀良之子)、黃永松( 即被告林淑月之配偶)、郭吳那美、盛其安、盛其寧、曾 益、鄧述闐、丁祖英、張榮明、張榮暉等十名中油公司同 仁或家屬,於六十七年十二月十七日共同提供坐落臺北市 松山區興雅段第八七三之一六七至一七一、一七三至一七 六地號共九筆土地,與九康建設公司訂立合建契約,所興 建而成地下一層、地上七層集合住宅建物,即為領有臺北 市政府工務局建築管理處(九十五年八月一日更名為臺北 市建築管理處,一0一年二月十六日再更名為臺北市建築 管理工程處,下稱北市建管處)六九使字第一二0五號使 用執照之「成康華廈」大樓,已經提出合建契約書為憑( 見卷㈠第五九至七五頁),該契約書之真正,已經陳旭東 到庭證述屬實(見卷㈠第一八一至一八五頁筆錄),其中 建商九康建設公司及地主陳旭東、黃永松、盛其安、盛其 寧、曾益、鄧述闐、丁祖英、張榮明、張榮暉之記載,亦 與本院職權調取之北市建管處六九使字第一二0五號使用 執照卷內「成康華廈」起造人名冊內容相符;參諸:①自 七十年二月間起即設籍並居住在「成康華廈」十號三樓房 屋迄今之丁祖英到庭結證稱:「‧‧‧我是原地主之一, 我們是合建分到的房子‧‧‧我沒有過問,房子也是我父 母挑的‧‧‧我們家只有三個人,所以就選了小戶‧‧‧ (問:為什麼都是你父母在處理房子?)改建前的房子是 我父親的,所以大部分都是我爸媽在處理,改建的時候就 直接用我的名字‧‧‧」(見卷㈠第四一四、四一五頁筆 錄);而丁祖英係本院依使用執照卷附之起造人名冊職權 傳喚,與被告均無任何故舊親誼,衡情應無甘冒偽證罪責 為虛偽陳述之可能,且其證述內容多為未親自參與、未曾 注意或不復記憶,此部分所述自屬客觀可採;②原告所提 、訴外人張秋月與建商間「成康華廈」(B棟八號)二樓 房屋土地預定買賣契約書影本,其上所載之房地出賣人亦 為九康建設公司(見卷㈠第二五一至二七一頁);③證人 即六十九年一月間以證人張明毅名義向張秋月買受「成康 華廈」八號二樓房屋之張明毅繼父胡典封所提、兩造不爭 執真正之「成康華廈」建案廣告圖冊及廣告紙,其上「投 資興建」者亦均記載九康建設公司(見外放證物),被告 所提合建契約書應堪信為真實。而該紙合建契約附件㈡房 屋價目表約定地主換取房屋時,一樓每坪價格為五萬五千 元,二至五樓每坪四萬二千至三千元,六、七樓每坪三萬 八千至九千元,地下室每坪一萬九千元(見卷㈠第七三頁 ),即一樓房屋每坪價格較其他地上樓層高出一萬二千元 至一萬七千元,被告辯稱「成康華廈」大樓起造初始,即 因一樓住戶取得之專用空間較大,而約定較高之價格,尚 非子虛。 2被告及其親屬以外、現尚存活且得以傳喚到庭之「成康華 廈」大樓起造人丁祖英(D棟十號三樓)、韓名銅(C棟 十二號七樓)、楊綉真(B棟八號五樓)、張丹桂(B棟 八號四樓)四人,除丁祖英確有居住在「成康華廈」社區 外,其餘三人均未曾在「成康華廈」社區實際居住生活, 無從就「成康華廈」大樓興建完成之初共有人之分管情形 為證述(見卷㈠第四一六至四二0、四四五至四四七頁筆 錄),丁祖英亦因未實際參與提供土地合建房屋及選屋等 事宜而多不明瞭或不復記憶,前已述及;證人即自六十九 年十二月三十一日取得「成康華廈」(B棟)八號二樓房 地迄今之張明毅,仍因並未實際處理買受不動產且未實際 居住該房屋,而無從就「成康華廈」大樓興建完成之初共 有人之分管情形為證述(見卷㈠第四四七至四五一頁筆錄 )。 3但證人即於六十九年一月間以張明毅名義向張秋月買受「 成康華廈」八號二樓房屋、並實際居住使用該房屋之張明 毅繼父胡典封,到庭結證稱:「‧‧‧(問:就你看到的 是,你買房子的時候一樓已經有圍牆了?)有圍牆。大門 沒有圍牆,圍牆在兩邊,門跟圍牆不相干,門的兩邊做圍 牆‧‧‧圍牆是從大門兩側往外延伸‧‧‧我住在樓上, 不會走院門,因為我住樓上,所以可以看到圍牆內的情形 ‧‧‧(問:如果走院門,可否走進成康華廈二樓以上? )到不了,要從前門進,前門有電梯和樓梯。(問:院門 只能到一樓?)就是那個院子,還有到一樓後面房子的後 門。(問:圍牆除了院門沒有其他門,一樓的住戶如何進 出?)前面兩邊都還是有門的‧‧‧這兩邊小門是他們進 去的,中間是大家進去的‧‧‧」,並繪製「成康華廈」 外側圍牆及門扇概略圖(見卷㈡第二七頁),再提出兩造 不爭執真正之「成康華廈」建案廣告圖冊及廣告紙,續稱 :「‧‧‧這是我當初買房子建商給我的‧‧‧我們買房 子是根據這個東西來買的。(問:【提示廣告圖冊大樓外 觀】當初外觀是否如圖冊內的圖片所示?)對,沒有錯, 這是我買房子原來他給我的圖。(問:所以就是這個圍牆 ?)是,我們買的時候就是這樣。(問:如果如此,你當 時的認知圍牆內是否一樓在用?)對,是他們在使用。不 是給他們用,就是他們在使用。(問:就你的認知,房屋 蓋成這樣子,圍牆裡面是給誰用?)沒有給誰用,他沒有 講給誰,他只是空地而已,沒有說給大家用,也沒有給誰 用,反正就是空在那裡,我們是走大門,沒有走那邊的門 ,因為沒有通到我們的房屋‧‧‧」(見卷㈡第十八至二 三頁筆錄)。胡典封係主動協助原告、提供買賣契約等相 關文件、經原告聲請傳喚,與被告無故舊親誼,衡情亦無 甘冒偽證罪責為虛偽陳述之可能或必要,其所證述關於事 實陳述部分應屬客觀可採。 4而胡典封所提、兩造不爭執真正之「成康華廈」建案廣告 圖冊及廣告紙中(見外放證物),建物外觀圖片明顯可見 一樓外側繪有與建物陽台同色系之白色圍牆,且圍牆係自 建物中央門廳兩側分別垂直(南向北)向外延伸至道路邊 緣,再轉向(東、西)兩側沿路緣圈圍整棟建物,門廳兩 側垂直向外延伸部分之圍牆上方設有雨遮,圍牆在門廳出 口兩旁、即本件十四號及八號房屋前方各設有一較小獨立 之門扇,與胡典封所繪概略圖及所稱「(圍牆)前面兩邊 都還是有門的‧‧‧這兩邊小門是他們(指本件十四號、 八號房屋)進去的,中間是大家進去的」一致,又圍牆內 空間繪有諸多高度約一至二層樓之樹木;參諸胡典封係六 十九年一月五日以張明毅名義與張秋月訂立「成康華廈」 八號二樓房地買賣契約(見卷㈠第四七三至四七七頁), 而「成康華廈」大樓遲至六十九年七月間竣工、六十九年 八月方向北市建管處聲請使用執照,於同年九月二日經核 發使用執照(見調解卷第八頁使用執照存根),足見胡典 封所提「成康華廈」建案廣告圖冊及廣告紙係於大樓興建 完成前為預售所預先製作。 5綜合胡典封之證述及前開「成康華廈」建案預售廣告圖冊 、廣告紙中建物外觀圖片,九康建設公司初始即規劃在「 成康華廈」大樓外圍另設置圍牆,牆內種植樹木,應係作 為庭院而非供停車之用,且該圍牆圈圍之範圍僅能連通建 物一樓本件八號、十號、十二號、十四號四戶房屋,無法 連通建物二樓以上其他房屋,更為一樓房屋分別設置獨立 專用之出入口。而該圍牆圈圍之範圍如係供全體住戶休憩 、通行甚或停車之用,縱不論設置圍牆是否反妨礙停車, 逕在建物外緣以類似同心圓方式設置、保留門廳外單一出 入口即可,如此不但便於全體住戶使用公共空間,且得保 一樓住戶之安全及隱私,減少圍牆開口並有助於整體安全 之維繫,豈會自建物門廳兩側向外延伸砌建、再為一樓四 戶房屋另設獨立專用之出入口,致使二樓以上住戶前往該 庭院必須先至建物外道路、繞道一樓住戶專用出入口甚或 建物後方之「院門」,返回自家亦需出至建物外道路、再 由門廳進入?是該圍牆顯係刻意區隔「成康華廈」二樓以 上及一樓住戶之進出口,使二樓以上住戶無必要亦無從使 用圍牆圈圍之範圍。又該圍牆之設置,業使原使用執照竣 工圖上標示5、6號之車位(即本件十四號、八號房屋前 方東西向車位)因本件十四號、八號房屋前圍牆之獨立出 入口過小、車輛無法進出,且無適當轉彎迴空間,東西 兩側圍牆與建物間寬度復不足通行車輛、車輛無從自建物 後方圍牆所設較寬大之「院門」進入、行駛至建物前方停 放而無法使用,編號1、4號車位(即本件十二號、十號 房屋後方東西向車位)在編號2、3號車位(即建物中間 後方並排之南北向車位)有車停放時,亦因後方圍牆唯一 開口「院門」遭停放之車輛阻塞而無法進出使用。 6另參酌「成康華廈」建物使用執照卷附竣工圖之一樓平面 配置圖,以及「成康華廈」建案預售廣告圖冊、廣告紙中 一樓平面配置圖,僅本件十號、十二號房屋之客廳連通「 成康華廈」大樓門廳,本件十四號、八號房屋並未連通「 成康華廈」大樓門廳,該二戶房屋之客廳係直接通往建物 前方、圍牆內圈圍之空間,其中本件十四號房屋客廳大門 外更橫亙竣工平面圖上編號5號之停車位,如謂本件十四 號、八號房屋前方圍牆圈圍之範圍非專供該二戶使用,而 係供全體住戶使用甚或停放車輛,悖於事理;以及「成康 華廈」建案預售廣告圖冊、廣告紙中,所載一樓之「受益 面積」分別為A(十四號)十‧六七、B(八號)十‧0 一、C(十二號)十一‧二一、D(十號)九‧0六,較 諸其他樓層如二至五樓之A(十四號)六‧0八、B(八 號)五‧七、C(十二號)六‧0五、D(十號)四‧0 六,或六樓之A(十四號)五‧三、B(八號)五‧七、 C(十二號)四‧八六、D(十號)三‧九,及七樓之A (十四號)六‧二七、B(八號)四‧八六、C(十二號 )三‧九高出甚多,明示一樓住戶所得專用之面積較其他 樓層為高。 7綜上,「成康華廈」大樓於起造完成初始即由九康建設公 司藉在廣告圖冊、廣告紙規劃並實際砌建圍牆、記載一樓 住戶所得專用之面積較大,及將圍牆內空間交付一樓區分 所有權人專用,與全體區分所有權人就「成康華廈」社區 一樓四周公共空間,達成由一樓區分所有權人專用之分管 契約,約定附圖編號C所示、面積一四三‧五三平方公尺 之公共空間供本件八號、十號房屋所有權人專用,編號E 所示、面積六五‧八四平方公尺之公共空間供本件十二號 房屋所有權人專用,編號G所示、面積二二‧0六平方公 尺之公共空間供本件十四號房屋所有權人專用,堪以認定 。 8又「成康華廈」大樓自六十九年興建完成、取得使用執照 後,旋經九康建設公司砌建刻意區隔「成康華廈」二樓以 上及一樓住戶之進出口、使二樓以上住戶無必要亦無從使 用圍牆圈圍範圍之圍牆,將附圖編號C所示、面積一四三 ‧五三平方公尺之公共空間專供本件八號、十號房屋所有 權人(自八十年間起變更為張秀良)使用,將附圖編號E 所示、面積六五‧八四平方公尺之公共空間專供本件十二 號房屋所有權人(自八十六年四月間起變更為鄭凱錡)使 用,將附圖編號G所示、面積二二‧0六平方公尺之公共 空間專供本件十四號房屋所有權人林淑月使用方式,與全 體區分所有權人就「成康華廈」社區一樓四周公共空間, 達成由一樓區分所有權人專用之分管契約,此經本院審認 如前,迄至一0六年間原告成立並經區分所有權人會議決 議授權向被告提起本件訴訟時止,最長逾三十五年、最短 亦有二十年之久,其間並無任何「成康華廈」大樓之區分 所有權人就被告專用前開公共空間提出任何異議,此據原 告自承不諱;而被告專用之公共空間位在「成康華廈」大 樓一樓外、道路旁,為「成康華廈」社區所有住戶隨時輕 易可察見,自屬「成康華廈」社區全體區分所有權人明知 或可得而知,首揭說明,前開分管契約對於受讓應有部 分之第三人即現「成康華廈」社區全體區分所有權人仍繼 續存在,不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議 決議另訂規約而失其效力。 (四)「成康華廈」社區全體區分所有權人業於六十九年起造完 成之初就「成康華廈」社區一樓四周公共空間,達成由一 樓區分所有權人專用之分管契約,約定附圖編號C所示、 面積一四三‧五三平方公尺之公共空間供本件八號、十號 房屋所有權人專用,編號E所示、面積六五‧八四平方公 尺之公共空間供本件十二號房屋所有權人專用,編號G所 示、面積二二‧0六平方公尺之公共空間供本件十四號房 屋所有權人專用,該分管契約對於現「成康華廈」社區全 體區分所有權人仍繼續存在,張秀良既依分管契約自八十 年間起有占有、使用附圖編號C所示、面積一四三‧五三 平方公尺公共空間之權利,鄭凱錡依分管契約自八十六年 四月間起有占有、使用附圖編號E所示、面積六五‧八四 平方公尺公共空間之權利,林淑月依分管契約自七十年間 起有占有、使用附圖編號G所示、面積二二‧0六平方公 尺公共空間之權利,渠等自起訴時起回溯五年期間占有使 用各該公共空間,非無法律上原因受有利益,已足認定。 五、綜上所述,「成康華廈」大樓自六十九年興建完成、取得使 用執照後,旋經九康建設公司砌建刻意區隔「成康華廈」二 樓以上及一樓住戶之進出口、使二樓以上住戶無必要亦無從 使用圍牆圈圍範圍之圍牆,將附圖編號C所示、面積一四三 ‧五三平方公尺之公共空間專供本件八號、十號房屋所有權 人(自八十年間起變更為張秀良)使用,將附圖編號E所示 、面積六五‧八四平方公尺之公共空間專供本件十二號房屋 所有權人(自八十六年四月間起變更為鄭凱錡)使用,將附 圖編號G所示、面積二二‧0六平方公尺之公共空間專供本 件十四號房屋所有權人林淑月使用方式,與全體區分所有權 人就「成康華廈」社區一樓四周公共空間,達成由一樓區分 所有權人專用之分管契約,該分管契約成立迄今已逾三十五 年,且屬「成康華廈」社區全體區分所有權人明知或可得而 知,對現「成康華廈」社區全體區分所有權人仍繼續存在, 被告依分管契約有占有、使用圍牆內各該公共空間之權利, 渠等於起訴時回溯五年期間占用各該公共空間非無法律上原 因受有利益,從而,原告依民法第一百七十九條規定請求張 秀良返還五百五十八萬六千一百八十七元本息,請求鄭凱錡 返還二百五十六萬二千四百九十二元本息,請求林淑月返還 七十八萬零七百三十五元本息,屬無據,不應准許,其假 執行之聲請亦失所附麗,爰併駁回之。 六、本件事證明確,兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據,經 審酌後,認於判決結果不生影響,爰不一一論列,併此敘明 。 據上論結,本件原告之訴為無理由,依民事訴訟法第七十八條, 判決如主文。 中 華 民 國 109 年 1 月 6 日 民事第四庭 法 官 洪文慧 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 109 年 1 月 6 日 書記官 顏子薇   附圖:臺北市大安地政事務所民國一0七年十月二日土地複丈成 果圖