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裁判字號:
臺灣臺中地方法院 109 年度訴字第 1717 號民事判決
裁判日期:
民國 109 年 07 月 10 日
裁判案由:
遷讓房屋等
臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第1717號                                           原   告 游滄明  訴訟代理人 林益堂律師 被   告 李曉慧  上列當事人間請求遷讓房屋等事件,本院於中華民國109年6月30 日言詞辯論終結,判決如下: 主 文 一、被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路00號建物全部騰空返 還原告。 二、被告應自民國(下同)109年4月18日起至騰空返還前項建物 予原告之日止,月給付原告新臺幣(下同)55,000元。 三、訴訟費用由被告負擔。 四、本判決第一項於原告以213,000元供擔保後,得假執行。 事實及理由 一、被告未於言詞辯論期日到場,核無民事訴訟法第386條所列 各款情形,應依原告聲請,由其一造辯論而為判決。 二、原告主張: (一)原告於108年2月26日與被告簽立租賃契約書,約定由原告 出租其所有門牌號碼臺中市○○區○○路00號建物全部( 下稱系爭建物)予被告。每月租金55,000元,每月25日為 繳納日,租期自108年2月25日起至110年2月24日止,雙方 並於租賃契約第11條第2項前段約定:「乙方積欠租金達 兩個月以上,或違反本契約各條項之規定時,經甲方催告 限期繳納仍不支付或改善時,不待期限屆滿,甲方得隨時 終止租約,並請求乙方立即遷讓交還房屋支付遲延租金 。」之約款。 (二)被告於租賃期間但違反都市計畫法土地使用分區管 制規定,將系爭建物作為瘦身美容院、美容美髮服務業使 用,遭臺中市政府都市發展局裁罰,而違反兩造約定之租 賃約第4條第3項約定:「乙方應遵守住戶規約等相關使用 規定;並依使用執照所載用途及規約使用方式使用,不得 供非法、違規使用或存放危險物品影響公共安全…。」之 約款;且遲未依約於109年2月25日、3月25日繳納租金, 已積欠原告租金達兩個月以上。原告特於109年4月1日 ,以臺中清水郵局第86號函催告被告於函到10日內停止非 法、違規使用行為,將系爭建物恢復合法使用狀態,且應 盡速繳納積欠之租金,否則原告即以上開存證信函為終止 租賃契約之意思表示,被告於109年4月7日收受上開存 證信函後均置之不理。故原告除以起訴狀繕本送達被告為 重申終止租賃契約之意思表示外,並依法為下列主張: 1.「承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物;租賃物有 生產力者,並應保持其生產狀態,返還出租人。」「所 有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。 對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權 之虞者,得請求防止之。」民法第455條、第767條第1 項分別定有明文。查兩造租賃關係因被告違反租賃契約 第4條第3項規定,經原告催告限期改善未果,已於109 年4月17日終止,被告無權再占有系爭建物,原告自得 依民法第455條、第767條第1項前段規定,請求被告騰 空並返還系爭建物。 2.「無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還 其利益。雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同 。」民法第179條亦有明定。無權占有他人房屋,可能 獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念,他人自得依 不當得利法律關係請求無權占有人返還自無權占有之 日起至返還房屋之日止,相當於租金之不當得利(最高 法院61年台上字第1695號判例意旨參酌)。查本件被告 自109年3月25日起即未再繳納租金,且於109年4月17日 租賃契約終止後,今仍持續占有系爭建物未遷離,屬 無權占有。參酌上開最高法院判例及兩造租賃契約約定 租金每月55,000元,原告主張被告於109年4月18日起至 騰空返還系爭建物予原告之日止,有相當於租金之不當 得利每月55,000元等情。 (三)訴之聲明: 1.如主文第一項所示。 2.如主文第二項所示。 3.就第一項部分,原告願供擔保請准宣告假執行。 二、被告未於言詞辯論期日到場,但依其「民事請假狀」則以: 今年因為新冠疫情關係,因此耽擱兩個月的租金,原告之前 曾經口頭答應先由押租金抵扣,被告並請原告提供銀行匯款 帳號,被告待營運好轉籌得租金,必盡快匯出租金,但後續 原告卻反悔,百般來店騷擾,致打擾客人及員工,懇請鈞院原告體諒被告經營困境、信守承諾,給予被告繼續經營 之機會,被告必能於疫情風波平息後全部恢復正常營運,並 盡快匯出房租等語,資為抗辯並聲明原告之訴及假執行 之聲請均駁回。 三、本院認定之理由: (一)原告就其主張之事實,已提出房屋稅繳款書、租賃契約書 、臺中市政府都市發展局函、存證信函、現場照片等相關 資料(均影本)附卷可稽。被告對於原告主張被告就系爭 建物違規使用、欠繳租金、經原告以存證信函催告及表示 終止租約之事實,均不爭執,視同自認,即認原告主張 之事實為可信。準此,依兩造租約約定之終止事由,原告 主張兩造租賃契約已於109年4月17日終止,就有理由。 (二)兩造租賃契約終止後,被告本應返還租賃物,且無權占有 系爭建物,原告依民法第455條、第767條第1項前段規定 ,請求被告騰空並返還系爭建物,就有理由。 (三)兩造租賃契約終止後,被告繼續占用系爭建物,自屬無權 占有,而無權占有他人房屋,可能獲得相當於租金之利益 為社會通常之觀念,故原告依民法第179條之規定,請求 被告按月給付相當於原租金之55,000元,亦有理由。 (四)綜上所述,原告依民法第455條、第767條第1項前段規定 及民法第179條規定,請求被告將系爭建物騰空返還原告 ;請求被告自109年4月18日起至騰空返還系爭房屋之日止 ,按月給付原告55,000元,為有理由,應予准許。 (五)主文第一項部分,原告陳明願供擔保,請求宣告假執行, 經核無不合酌定相當擔保金額准許之。 四、本件事證明確,兩造其餘之攻擊、防禦方法核與判決 結果不生影響,毋庸逐一論列,併此敘明。 五、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 109 年 7 月 10 日 民事第二庭 法 官 蔡嘉裕 正本係照原本作成。 如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 109 年 7 月 10 日 書記官 譚系媛