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裁判字號:
臺灣士林地方法院 105 年度訴字第 501 號民事判決
裁判日期:
民國 106 年 07 月 12 日
裁判案由:
拆除違建返還頂樓平台等
臺灣士林地方法院民事判決       105年度訴字第501號 原   告 賴吉美  訴訟代理人 趙耀民律師       廖偉真律師 複代理人  廖願凱  被   告 孔福來        孔志文        孔志明  共   同 訴訟代理人 孔淑娟  上列當事人間拆除違建返還頂樓平台等事件,本院於民國106年 6月19日言詞辯論終結,判決如下: 主 文 被告孔福來、孔志文、孔志明應將門牌號碼臺北市○○區○○街 ○○○巷○○弄○○號五樓頂樓平台如附圖編號B所示增建部分 拆除,並將頂樓平台騰空返還原告及其他全體共有人。 被告孔福來、孔志文、孔志明應將門牌號碼臺北市○○區○○街 ○○○巷○○弄○○號建物內如附圖編號A所示通往頂樓平台之 鐵門拆除。 訴訟費用由被告負擔。 本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣壹佰貳拾伍萬捌仟肆佰陸拾 捌元為被告供擔保後,得假執行。但被告如於假執行程序實施前 ,或實施中而於執行標的物拍定、變賣或物之交付前,以新臺幣 叁佰柒拾柒萬伍仟肆佰零肆元為原告預供擔保,得免為假執行。 事 實 及 理 由 壹、程序部分: 訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者,不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。本件原告起訴時,原聲明請求:㈠被告孔福來 、孔志文、孔志明應將門牌號碼臺北市○○區○○街000巷 00弄00號5樓樓頂平台所增建之違章建築物拆除,並將該頂 樓平台騰空返還原告及其他全體共有人;㈡被告孔福來、孔 志文、孔志明應將門牌號碼臺北市○○區○○街000巷00弄 00號建物通往頂樓平台之樓梯間所設置之鐵門拆除;㈢原告 願供擔保,請准宣告假執行。原告於民國106年3月10日具 狀變更訴之聲明為:㈠被告孔福來、孔志文、孔志明應將門 牌號碼臺北市○○區○○街000巷00弄00號5樓頂樓平台如附 圖編號B(變更聲明狀誤載為A)所示增建部分拆除,並將頂 樓平台騰空返還原告及其他全體共有人;㈡被告孔福來、孔 志文、孔志明應將門牌號碼臺北市○○區○○街000巷00弄 00號建物內如附圖編號A(變更聲明狀誤載為B)所示通往頂 樓平台之鐵門拆除;㈢原告願供擔保,請准宣告假執行(見 本院卷第153頁)。 經核原告就前揭訴之聲明所為之變更,係本於同一基礎事實 所為,核與上揭法條規定相符,應予准許,合先敘明。 貳、實體部分: 一、本件原告起訴主張: ㈠原告為門牌號碼臺北市○○區○○街000巷00弄00號、共計 五層之公寓(下稱系爭公寓)中4樓房屋(下稱系爭4樓房屋 )之所有權人,被告3人則為系爭公寓中5樓房屋(下稱系爭 5樓房屋)之共有人。系爭公寓之頂樓平台、通往頂樓平台 之樓梯間,均屬系爭公寓之共用部分,本應由系爭公寓之各 區分所有權人自由使用;然被告未經同意,竟於系爭公寓之 頂樓平台私自增建如附圖編號B所示部分之違章建築物(下 稱系爭頂樓建物),作為自己住家使用,並於通往頂樓平台 之樓梯間,於附圖編號A所示部分之位置私自設置固定式鐵 門,致原告及其他系爭公寓之區分所有權人無法自由進入、 使用頂樓平台。 ㈡觀系爭公寓係於74年7月9日完工,被告並於74年間即增建固 定式鐵門、77年間增建系爭頂樓建物,被告並抗辯等基於 分管契約使用頂樓平台;然原告父親於80年間購買系爭4樓 房屋時,被告早已設置固定式鐵門、增建系爭頂樓建物,並 將固定式鐵門上鎖,而積極排除其他系爭公寓之區分所有權 人進入頂樓平台,足見被告就其使用頂樓平台並無分管契約 之約定。縱認兩造間確有分管契約存在,而被告為約定專用 權人,被告仍應本於共有物本來之用法,依其性質、構造使 用之,不得違反共有物之使用目的;然一般建物之頂樓平台 之構造設計,原有作為火災之避難場、樓頂之出入口、避雷 針、共同天線、火災時之通路,而被告私設固定式鐵門、增 建系爭頂樓建物之行為,顯然影響系爭公寓之景觀、住戶安 全,已達變更樓頂平台之用途及性質,自當;況且因系 爭頂樓建物之興建,使系爭公寓公寓荷重超載,肇致頂樓地 板裂縫使系爭4樓房屋損壞漏水。是原告起訴請求,亦係為 全體共有人之利益。 ㈢綜觀上情,被告未經同意,擅自增建系爭頂樓建物、固定式 鐵門,而占用頂樓平台,顯係妨礙原告與其他系爭公寓區分 所有權人對共有部分之使用權限,原告自得本於全體共有人 之利益,排除被告上揭對全體共有人使用頂樓平台之妨礙。 為此,依民法第767條第1項、第821條規定,提起本件訴訟 等語。並聲明:⒈被告孔福來、孔志文、孔志明應將門牌號 碼臺北市○○區○○街000巷00弄00號5樓樓頂平台如附圖編 號B所示增建部分拆除,並將頂樓平台騰空返還原告及其他 全體共有人;⒉被告孔福來、孔志文、孔志明應將門牌號碼 臺北市○○區○○街000巷00弄00號建物內如附圖編號A所示 通往頂樓平台之鐵門拆除;⒊原告願供擔保,請准宣告假執 行。 二、被告孔福來、孔志文、孔志明則以下詞資為抗辯: ㈠系爭公寓係於74年7月9日完工,被告孔福來為系爭公寓起造 人之一;而系爭公寓興建時,被告曾與建商約定頂樓平台由 被告專用,並為此需獨力維護頂樓平台,負擔修繕之費用; 至系爭頂樓建物係於77年間增建,興建時曾依法向政府申請 核准始行增建,合於當時建築法令規範;嗣後,被告孔福來 將系爭5樓房屋之應有部分、系爭增建物之事實上使用權移 轉予被告孔志文、孔志明。綜觀上情,被告係本於系爭公寓 興建之初與建商約定專用,而合法占有、使用樓頂平台;且 系爭頂樓建物亦係合法增建,原告自不得請求拆除系爭頂樓 建物及固定式鐵門。 ㈡觀系爭公寓興建當年,買受頂樓者均附有頂樓平台之使用權 限,此節為當時交易習慣,被告得使用頂樓平台、得興建系 爭頂樓建物為5樓住家部分,亦為系爭公寓大廈區分所有權 人週知;被告既因與建商之約定,取得頂樓平台之專用權限 ,原告自不得無理主張其得使用頂樓平台。又原告父親係於 80年間買受系爭4樓房屋,其前手既無使用頂樓平台權限, 原告理應繼受系爭4樓房屋前手地位,無從取得大於前手之 權利。再者,系爭頂樓建物、附圖編號A部分所示固定式鐵 門既於74年間即已施作,且其施作符合當時法令,依法不溯 及既往之原則,尚不能以80年代以後法律規定指摘被告違法 。另被告有權使用屋頂平台,至為明顯,而原告所有系爭4 樓房屋漏水,核係臺灣地處地震帶所致,與被告興建系爭頂 樓建物無涉;是原告仍執意提起本件訴訟,應屬民法第148 條第1項所定權利濫用情形。綜上,原告主張顯屬無理由等 語。並聲明:⒈原告之訴駁回;⒉如受不利之判決,願供擔 保請准宣告免為假執行。 三、本院之判斷: ㈠原告主張其為系爭4樓房屋之區分所有權人,被告孔福來、 孔志明、孔志明現為系爭5樓房屋之區分所有權共有人等情 ,此為兩造所不爭執,並有原告所提建物登記簿謄本為證( 105年度士調字第16號卷第7、8頁)。而系爭頂樓建物雖於 77年間由被告孔福來所建,但被告孔福來於移轉系爭5樓房 屋所有權應有部分予被告孔志文、孔志明時,亦併同頂樓建 物部分事實處分權移轉給被告孔志文、孔志明,亦為被告孔 志文所自陳(見本院卷第61頁反面105年8月8日言詞辯論筆 錄)。關於通往頂樓平台鐵門與系爭頂樓建物之位置、面積 ,經本院囑託臺北市士林地政事務所派員測量後,其占用之 位置、面積各如附圖所示編號A、面積0.15平方公尺及編號 B、面積29.97平方公尺,亦有該所106年1月20日北市士地測 字第10630055900號函檢送之土地複丈成果圖在卷可參(本 院卷第115、116頁)。關於原告前述主張關於通往頂樓平 台鐵門與頂樓建物係無權占有系爭公寓部分,則為被告所否 認,並以前詞置辯。 ㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。 對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者,得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。而以無權 占有為原因,請求返還土地者,占有人對土地所有權存在之 事實無爭執,而僅以非無權占有為抗辯者,土地所有權人對 其土地被無權占有之事實無舉證責任,占有人自應就其取得 占有係有正當權源之事實證明之(最高法院85年度台上字第 1120號、72年度台上字第1552號裁判意旨參照)。復按98年 1月23日修正前民法第820條第1項規定:「共有物,除契約 另有訂定外,由共有人共同管理之。」是共有人之一人或數 人,除經全體共有人同意或經協議外,不得任意圈占共有物 之一部或全部,否則對於他共有人仍屬無權占有。而共有人 於與其他共有人訂立共有物分管之特約後,縱將其應有部分 讓與第三人,其分管契約,對於受讓人固仍繼續存在,惟應 有部分之受讓人若不知悉有分管契約,亦無可得而知之情形 ,受讓人如仍受讓與人所訂分管契約之拘束,有使善意第三 人受不測損害之虞,應認不受分管契約之拘束(司法院大 法官會議釋字第349號解釋、最高法院48年台上字第1065號 判例意旨參照)。再按數人區分一建築物而各有其一部者, 該建築物及其附屬物之共同部分,推定為各所有人之共有, 98年1月23日修正前民法第799條前段亦有明文。系爭公寓之 頂樓平台及樓梯間並無獨立之產權登記,且系爭公寓建造之 初,屋頂平台及樓梯間係用以維護建築之安全及供住戶通行 所需,性質上不許分割而獨立為區分所有之客體,應由全體 住戶共同使用,自係建物各樓層全體所有人之共同部分,依 修正前民法第799條規定,應推定為建物各樓層之區分所有 人所共有。另按「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有 部分。其為下列各款者,並不得為約定專用部分:……二、 連通數個專有部分之走廊或樓梯,及其通往室外之通路或門 廳;社區內各巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑 柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造」,公寓大廈管理條例 第7條第2款、第3款同有明定,而同條例第55條第2項雖規定 同條例施行前已取得建造執照之公寓大廈於區分所有權人會 議訂定規約前,依第60條規定以中央主管機關所定規約範本 視為規約,但得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制 。是公寓大廈管理條例施行前,已取得建造執照之公寓大廈 ,其區分所有權人就公寓大廈共用部分,固不受公寓大廈管 理條例第7條各款之拘束而仍得約定專用,然該大廈頂樓之 屋頂平台及樓梯間,仍屬該棟建築物之共同部分,共有人如 未與其他共有人成立約定專用之分管契約,逕行占用該屋頂 平台及樓梯間之全部或一部,自屬侵害他共有人之權利,他 共有人自得本於所有權請求除去其妨害。準此,被告辯稱取 得系爭房屋頂樓平台之約定專用權,對此有利於己之事實, 即應負舉證責任。 ㈢被告辯以系爭頂樓建物係向臺北市政府合法申請申建之建物 ,足證其對於頂樓平台有專用權等語。依72年10月1日公告 之台北市拆除違章建築認定基準第2點第4款規定:「違章建 築處理辦法第2條所稱之違章建築,應依法拆除,但合於左 列情形之一者,不再此限。㈣合法房屋平型屋頂上搭建之構 造物,‧‧‧,並經建築師鑑定安全及無妨礙屋頂平台之防 火逃生避難者。」(本院卷第102頁),再依76年10月19日 修正公告之台北市拆除違章建築認定基準第2點第2款規定: 「違章建築處理辦法第2條所稱之違章建築,應依法拆除, 但合於左列情形之一者,暫不拆除:合法房屋平型屋頂上搭 建之構造物,‧‧‧,其位置無妨礙屋頂平台之防火逃生避 難,並經開業建築師出具證明,且由開業建築師或土木、結 構技師出具附結構計算書之鑑定安全證明,並檢附該頂樓戶 得使用屋頂平台權利之原始買賣契約或其直下方各戶出具使 用屋頂平台權利之同意書與搭建圖說向主管機關報備者。」 (本院卷第100頁)。依臺北市建築管理工程處105年12月28 日北市都建查字第10570238900號函檢送系爭頂樓建物之搭 建報備資料(本院卷第92至99頁),系爭頂樓建物於77年6 月17日由被告孔福來申請搭建,檢附資料計有結構安全鑑定 證明書、平面圖及立面圖、建築5樓房屋之房地所有權狀等 件外,但無原始買賣契約或由直下方各戶出具之使用屋頂平 台權利之同意書,則被告孔福來於搭建系爭頂樓建物之際, 是否已取得屋頂平台之約定專用權一節,被告就此部分並未 舉證證明。 ㈣被告提出臺北市建築管理工程處104年6月16日北市都建寓字 第10480524700號函(本院卷第24頁),抗辯通往頂樓平台 鐵門於74年間合法設置,而有臺北市政府所出具之上開公文 為證等語。依上開公文內容所載:「旨揭乙案,經住戶陳述 該門扇係設立於74年間,並檢具福祥鐵門窗行業者切結,另 由案址現況照片顯示該門扇係屬舊有,且查建物登記簿之建 物所有權部得知該區分所有權建物係74年7月9日第一次登記 ,按內政部94年4月25日內授營建管字第0940083085號函說 明二意旨,『‧‧‧依本署97年7月19日營署建管字第 0932911168號函釋及最高行政法院92年度判字第1322號之判 決要旨【住戶之違反行為及管理委員會或主觀機關之制止行 為,均須對公寓大廈管理條例施行後之行為人為限。‧‧ ‧】,故住戶於條例施行前之行為,請依上開函釋及判決要 旨辦理。』有關公寓大廈管理條例(84年6月28日制定公 布)施行前之設置門扇行為,參照內政部前揭函釋意旨,當 不溯及既往。」查公寓大廈管理條例於84年6月28日制定公 布,並於98年12月31日修正公布,該條例第8條第1項規定: 「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之 防空避難設備,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或 其他類似之行為,除應依法令規定辦理外,該公寓大廈規約 另有規定或區分所有權人會議已有決議,經向直轄市、縣( 市)主管機關完成報備有案者,應受該規約或區分所有權人 會議決議之限制。」、第16條第2項前段規定:「住戶不得 於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、 樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵 欄、門扇或營業使用,或違規設置廣告物或私設路障及停車 位侵占巷道妨礙出入。」、第49條第1項第2款、第4款規定 ;「有下列行為之一者,由直轄市、縣(市)主管機關處新臺 幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行 義務;屆期不改善或不履行者,得連續處罰:住戶違反第 八條第一項或第九條第二項關於公寓大廈變更使用限制規定 ,經制止而不遵從者。 住戶違反第十六條第二項或第三項規定者。」基於法律不 溯及既往原則,於公寓大廈管理條例施行前住戶如有違反規 定之行為時,僅能適用行為時之建築法或其相關法規處理, 是前開函文意旨,係因鐵門在公寓大廈管理條例施行前所設 置,而非其後制定公布之公寓大廈管理條例中行政罰處罰規 定所適用。但對於區分所有權人之一得否占用樓梯間部分而 排除其他區分所有權人利用之私權糾紛,則非行政機關所得 認定。此部分亦據臺北市政府建築管理工處人員吳重德到庭 證述:公文目的是說法令不溯及既往,這是依據內政部94年 4月25日內授營建管字第0940083085號函說明二之意旨,有 關公寓大廈管理條例施行前設置鐵門之行為,參照內政部前 揭函釋意旨,當不溯及既往,公文並沒有記載樓梯間鐵門合 法、非法之認定等語(見本院卷第132頁反面106年2月6日言 詞辯論筆錄);及該處法務人員孫幼華於審理中證稱:有關 系爭公函是否認定鐵門在公寓大廈管理條例施行前設置有無 違法部分,因為是否在公寓大廈管理條例施行前設置之鐵門 ,在行政機關的立場,無法依此公函答覆本件是否未開罰即 是合法,系爭公函僅是回覆民眾有關內政部之函釋內容,不 涉及是否違法之認定,有關兩造間之爭執,係屬雙方私權之 爭議問題,與行政機關之行政內容無涉等語(見本院卷第 134頁反面、135頁正面106年2月6日言詞辯論筆錄)。故本 件通往頂樓平台之鐵門於74間所設立,雖不受其後84年制定 公布之公寓大廈管理條例行政罰規定之適用,但與民事上被 告得否占用該樓梯間究屬二事,是被告執以前開公文內容而 主張其關於頂樓平台有約定專用權等語,即不足採。 四、綜上所述,系爭公寓頂樓平台及樓梯間為區分所有權人共有 ,被告亦未舉證證明其有約定專用權利,則其無權占用附圖 編號A、B部分,原告依民法第767條第1項、第821條規定, 請求被告將系爭頂樓建物與通往頂樓平台之鐵門拆除,將頂 樓平台騰空返還原告及其他全體共有人,為有理由,應予准 許。 五、兩造均陳明願供擔保,請准宣告假執行及免為假執行。就原 告勝訴部分,於法要無不合,爰分別酌定相當擔保金予以 准許。 六、本件事證明確,兩造其餘主張與攻擊防禦方法,經核均 與判決結果無影響,爰不一一予以審酌,附此敘明。 七、據上論結,本件原告之訴為有理由,依民事訴訟法第78條, 判決如主文。 中 華 民 國 106 年 7 月 12 日 民事第二庭 法 官 辜漢忠 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴,應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費,否則本院得不 命補正逕行駁回上訴。 中 華 民 國 106 年 7 月 19 日 書記官 陳羿方
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