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裁判字號:最高法院 96 年台上字第 107 號民事判決
裁判日期:民國 96 年 01 月 18 日
裁判案由:返還價金等

最高法院民事判決 九十六年度台上字第一○七號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 柴健華律師上 訴 人 原林開發股份有限公司法定代理人 乙○○○訴訟代理人 周憲文律師上列當事人間請求返還價金等事件,兩造對於中華民國九十五年五月二日台灣高等法院第二審判決(九十三年度上字第九六四號),各自提起上訴,本院判決如下:
主 文原判決關於駁回上訴人各就備位聲明之上訴,暨該訴訟費用部分廢棄,發回台灣高等法院。
上訴人甲○○其他上訴駁回。
第三審訴訟費用關於駁回其他上訴部分,由上訴人甲○○負擔。
理 由本件上訴人甲○○起訴主張:對造上訴人原林開發股份有限公司(下稱原林公司)於台北市○○區○○段三小段三八號等十五筆土地上興建「喜福匯」大樓(下稱系爭大樓),伊受該大樓銷售廣告「屋頂山牆設計」之吸引,於民國八十八年十一月十一日與原林公司簽訂房地預定買賣契約書(下稱系爭契約),向其購買系爭大樓之B戶八樓建物(下稱系爭房屋)、及地下一層編號A二九號汽車停車位一位、編號C四六、C四七機車停車位二位(下稱系爭機車停車位),暨房屋基地之所有權應有部分,約定買賣總價款新台幣(下同)一千七百零五萬元,伊已依約繳付至第二十一期價款共三百四十九萬元(含定金十八萬元)。惟原林公司未經伊同意,擅自變更系爭大樓山牆設計之立面外觀及系爭房屋公共浴廁管道間,復未依協議將房屋主臥室與陽台間之隔牆全部拆除,而系爭機車停車位又有高度不足之瑕疵,顯均屬不完全給付。經伊催告原林公司補正,非但未獲置理,且依客觀事實,原林公司亦無法再為補正。伊已依民法第二百五十六條規定解除系爭契約,依同法第二百四十九條第三款、第二百五十九條之規定,原林公司應返還伊所付之買賣價金三百四十九萬元及加倍返還所受之定金十八萬元。爰以「先位聲明」求為命原林公司給付伊三百六十七萬元及自起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息。如認伊解除契約無理由,而原林公司解除系爭契約為有理,因其已將系爭房地另行出售與訴外人林南聰,其再依契約約定沒收伊原給付之全部價款,顯屬偏高,依民法第二百五十二條規定,應酌減為五十萬元,始屬公平。逾五十萬元部分,原林公司自應依不當得利法律關係,返還與伊。乃以「備位聲明」求命為原林公司返還二百九十九萬元及自起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息之判決。
上訴人原林公司則以:依系爭契約約定,伊對於系爭大樓之立面外觀既有變更修改之權利,屋頂山牆設計又經建築師、結構技師檢討設計始變更,並經主管機關核准在案,即無違約可言。另系爭房屋公共浴廁隔(格)局之變更係經對造甲○○簽認同意。系爭機車停車位係按主管機關核准圖說施工,其高度已符合法令規定。至主臥室與陽台隔間牆之拆除,因不合建管法令,伊即無從同意變更。甲○○據以解除系爭契約,於法自屬不合,其先位聲明請求回復原狀及加倍返還定金,均屬無理。由於甲○○拒付自第二十二期起之價款,經伊催索無效。伊於九十二年六月十七日解除系爭契約,並依約沒收其已付之價款充作違約金,即屬正當。衡諸伊所受損害,該違約金額顯未過高,尚無酌減之必要,甲○○之備位請求,亦非有據等語置辯。
原審維持第一審所為甲○○部分勝訴(甲○○備位聲明請求原林公司返還不當得利中之一百七十八萬五千元本息)、部分敗訴(甲○○先位聲明請求原林公司給付三百六十七萬元本息、及其餘備位聲明請求原林公司給付一百二十萬五千元本息)之判決,分別駁回原林公司及甲○○之上訴。係以:甲○○向原林公司購買系爭房屋及汽、機車停車位,總價金一千七百零五萬元,甲○○依約繳款至第二十一期,已給付價金三百四十九萬元(含定金十八萬元),自第二十二期起未再付款。系爭契約簽訂時,系爭大樓外觀有屋頂山牆設計,但完工時,該設計已取消。於施工中曾變更設計,將系爭房屋公共浴廁管道間移至臥室房間內。系爭房屋主臥室僅浴廁隔間牆拆除變更,主臥室與陽台間隔間牆未作變更拆除。系爭契約就系爭機車停車位未約明高度,建竣實際樓地板高度為二點三三公尺。甲○○以系爭房屋瑕疵為由,於九十一年八月二十日委請律師發函解除契約、再以九十二年九月十八日起訴狀、九十三年三月二日更正聲明狀為解除契約意思表示。原林公司則以甲○○遲延繳付價金為由,於九十二年六月十七日發函解除契約,並於同年月二十四日將系爭契約買賣標的物全部(含房、地、汽、機車停車位)另行售讓與訴外人林南聰,價金一千六百五十萬元,原林公司另負擔裝潢費用八十萬元。而原林公司之八十八年度同業利潤淨利標準為百分之十四等情,均為兩造不爭執之事實,復有系爭契約書、房屋銷售廣告、兩造來往催告、解約函、立面圖、照片、核准竣工圖、公用浴廁隔間變更同意書等附卷可稽,堪認為真實。查一般消費者購買房屋,除價格外,主要考慮周遭環境、生活機能、交通便利、坪數大小、樓層高低、規畫格局、建材設備等條件,建物外觀著重在整體與建物價格相當,造型設計非屬首要。準此,依系爭契約所載,兩造並未將山牆外觀設計約定為契約主給付義務,契約附件二十(擬變更設計前後對照)圖示雖有樓頂山牆外觀設計,然觀諸契約第九條第一項、第二十三條第三項所約定:「本約房屋為求結構之安全與外觀等整體設計之協調完整,……乙方(即原林公司)對於各立面外觀及色澤,保有類似形式、色系之修改權。」、「因前項建築基地面積增加,甲方(即甲○○)無條件同意乙方(即原林公司)依本建造執照核准變更設計圖〔例如增加建築物高度及外觀、立面……等〕施工,但變更設計內容不得影響甲方所購買之房屋室內隔間、建材設備及樑、柱位置〔擬變更之圖面詳如附件十九(按:應為附件二十之誤),實際變更情形則依主管機關核准圖說為準〕。」,可知契約附件二十之擬變更設計圖並非不得修改,實際變更情形應以主管機關之核准圖說為準。原林公司因在系爭大樓屋頂增設空中花園、健身房、閱覽室、和風茶坊等設施,原有屋頂山牆設計阻礙視野,乃檢討變更屋頂山牆之設計,並經主管機關核准在案,有使用執照核准竣工圖為憑。是系爭房屋既未因該變更而影響其室內隔間、建材設備及樑柱位置等,亦無滅失或減少其價值或效用。甲○○主張原林公司未經其同意擅自變更系爭大樓山牆設計之立面外觀構成違約,即無足採。又系爭房屋公共浴廁管道間變更係經甲○○同意,有甲○○簽認之公用浴廁隔(格)局變更同意書可證,參以該同意書上圖面標示之房屋格局、位置均屬簡明清楚,圖下方明載「本人同意公用浴廁隔局依上圖施作」之旨;及甲○○自行委請設計師繪製之設計圖,顯示公共浴廁之管道間係在相鄰之臥室室內,與上開同意書圖示相符,甲○○主張其未同意變更公共浴廁管道間位置,該變更為不完全給付云云,亦難採信。至甲○○主張兩造已協議原林公司應將系爭房屋主臥室隔間與浴廁變更一節,為原林公司所否認,甲○○所舉室內變更追加減工程估價單中僅列有「陽台浴室RC隔牆打除、清潔」及「陽台隔護假牆施工(配合使照)」項目,並無陽台外推、拆除陽台隔護假牆、安裝衛浴設備等項,自無從逕憑該估價單為兩造間有將系爭房屋主臥室陽台外推改為浴廁協議之認定,甲○○據此主張原林公司違約,自不可採。另系爭機車停車位高度二點三三公尺,符合建築技術規則建築設計施工編第六十二條第三款之規定,且足供機車停放及使用,其功能及效用並無減損,即難謂為不完全給付。從而,甲○○主張原林公司有不完全給付之違約情形,據以解除系爭契約及拒絕給付第二十二期以後之各期價金,而以解除契約後回復原狀及加倍返還定金之法律關係,先位聲明請求原林公司返還三百六十七萬元本息,即無理由,應予駁回。其次,依系爭契約第五條第二項及第二十一條之約定,甲○○如不按約定期限繳付各期房地價款時,如逾期五日以上,每逾一日應加付該期款萬分之五遲延利息,於繳付該期款同時向原林公司繳清.若逾繳款日起達二個月不繳期款或遲延利息者,經原林公司催告五日後仍不繳付者即屬違約,原林公司得解除本約並沒收房地總價款百分之二十為違約金;但該沒收金額超過已繳價款者,以已繳價款為限。嗣原林公司曾於九十一年九月二日函催甲○○支付第二十二期款,再先後於同年十月九日、九十二年五月二十八日、同年六月六日函催繳付第二十二期款本息及陸續到期之價款,甲○○均未繳付,原林公司於九十二年六月十七日發函通知甲○○依系爭契約第二十一條約定解除系爭契約並沒收甲○○已繳價款充作違約金,固屬有據。惟按當事人約定契約不履行之違約金過高者,法院得依民法第二百五十二條規定以職權減至相當之數額。茲審酌本件為預售屋買賣,房地總價款一千七百零五萬元、百分之二十為三百四十一萬元,甲○○配合工期已繳款三百四十九萬元,原林公司解約前享有三百四十九萬元本息周轉使用之利益、系爭大樓受託銷售至結案時銷售率約五成左右、及兩造締約時之八十八年財政部核定房屋興建投資業同業利潤標準淨利率為百分之十四等一切情狀(原林公司之銷售費用及佣金支出,乃其營業成本,跌價損失則屬契約解除後所生之損害,均不在斟酌之列),認為原林公司沒收甲○○所繳價金全額(三百四十九萬元),尚嫌過高,應以系爭契約總價一成即一百七十萬五千元為合理。甲○○備位聲明主張原林公司沒收違約金過高,依民法第二百五十二條及不當得利之法律關係,請求原林公司返還二百九十九萬元本息,其中一百七十八萬五千元(即所付價金三百四十九萬元,經沒收逾一百七十萬五千元部分),及自起訴狀繕本送達翌日(即九十二年九月二十五日)起算之法定遲延利息部分,為有理由,應予准許;逾此部分(即一百二十萬五千元本息),則屬無據,應予駁回等詞,為其判斷之基礎。
廢棄發回部分(即甲○○備位聲明請求返還不當得利部分):
按「約定之違約金額過高者,法院得減至相當之數額」,民法第二百五十二條定有明文。至於當事人約定之違約金是否過高,須依一般客觀事實,社會經濟狀況,當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時,債權人可享受之一切利益為衡量標準;債務已為一部履行者,亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者,尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害,以決定其約定之違約金是否過高。於契約解除前,茍因給付遲延已生有損害賠償請求權,既不因契約解除而失其存在,於為違約金額核減時,更應併予審酌。另出賣人因買受人不履行債務而解除契約,如買賣標的物之價值於契約解除後有所貶損,固非解約前債務不履行所生之損害,惟若市價於解約前已有跌落,低於原定買賣價金,出賣人之財產價值因而減少,該價差即非不可認係出賣人因買受人不履行債務所受之損害,以之作為酌定違約金之標準。本件上訴人甲○○主張對造上訴人原林公司僅受有售屋利潤損失,該損失應以系爭買賣及另出售予林南聰之二次買賣售屋利潤之差額為準,扣除原林公司已收取價金之周轉使用利益,以五十萬元為當。而原林公司就此卻抗辯其因甲○○遲延給付而解除系爭契約,所受之損害包括售屋利潤收入、系爭房屋銷售費用、佣金支出、跌價損失、違約遲延利息及大樓管理費等各項,已超逾其沒收所得之金額,系爭契約約定違約金顯未過高云云,則於兩造各執其詞之情形下,原判決既確認系爭契約於九十二年六月十七日解除後,原林公司旋於時隔僅一週之同年月二十四日轉售系爭房屋予林南聰,可見原林公司轉售系爭房屋之價格是否與解除契約當時房屋之價值相當?原林公司是否確受有跌價之損失?均非無疑。財政部同業利潤淨利已扣除營業成本,原林公司稱其除受有淨利損失外,尚因系爭契約解除,致前為銷售系爭房屋所支出之銷售費用及佣金成為無益之支出,為其損害一節,是否全然無理?另甲○○遲延付款,依約原應加付之遲延利息、及其未按時付款交屋,原林公司因此支出該戶房屋之管理費用等,果均為甲○○遲延付款所致原林公司之損害,是否不應列入原林公司所受損害之項下,據以斟酌違約金之數額?原林公司轉售系爭房屋可得之利潤,與系爭買賣原有之利潤有無重複?甲○○主張扣除,是否可採?凡此均涉及原林公司沒收甲○○所付價款充為違約金額是否相當之判斷。乃原審未詳加調查審認,即謂原林公司之銷售費用及佣金支出,係其營業成本,跌價損失屬契約解除後所生之損害,無庸斟酌,且未就兩造有關違約金之其餘攻防方法,說明其取捨之理由,逕酌減違約金額為一百七十萬五千元(即系爭契約總價之一成),自嫌疏率,亦有理由不備之違法,因此所為兩造分別部分敗訴之判決,即屬難昭折服。兩造上訴論旨,各自指摘原判決關於備位聲明對其不利部分為不當,求予廢棄,均非無理。
上訴駁回部分(即甲○○先位聲明請求返還價金及加倍給付定金部分):
原審依其採證、認事之職權行使,論斷:原林公司並無給付不完全之違約情事,甲○○據以解除系爭契約為不合法。其先位聲明依回復原狀及加倍返還定金之法律關係,請求原林公司給付三百六十七萬元本息,自非正當等情,因而駁回甲○○此部分之上訴,經核於法洵無違誤。甲○○上訴意旨,猶就原審取捨證據、認定事實之職權行使,指摘原判決此部分不當,聲明廢棄,非有理由。
據上論結,本件甲○○之上訴為一部有理由,一部無理由;原林公司之上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條,判決如主文。
中 華 民 國 九十六 年 一 月 十八 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 蘇 茂 秋
法官 陳 碧 玉法官 王 仁 貴法官 劉 靜 嫻法官 黃 秀 得本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十六 年 一 月 三十一 日
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